很長一段時間以來，最令房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的無非就是土地和資金，環(huán)境污染和生態(tài)破壞往往被視為無傷大雅的東西。也正是由于忽視了國家環(huán)境保護的力度和決心，才導致很多房地產(chǎn)企業(yè)誤判了其所處的環(huán)境法治新形勢和應(yīng)當承擔的生態(tài)環(huán)境保護法律責任，當“叫停”、“強拆”等強制性措施真實發(fā)生在企業(yè)身上的時候，才恍然大悟：生態(tài)環(huán)境保護竟是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的新“命門”。
環(huán)保法律規(guī)定之嚴和執(zhí)法力度之大前所未有，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何護住自己的環(huán)保“命門”呢？
背景
近年來，全國各地已發(fā)生多起因生態(tài)環(huán)境保護需要而叫?；蛘卟鸪康禺a(chǎn)項目的事件。
2017年，云南省撫仙湖紅線內(nèi)多個新建和已建10余年的項目被陸續(xù)拆除；
2018年，位于長白山上93棟萬達別墅群被吉林省撫松縣政府下令拆除；
2018年，陜西省西安市政府對秦嶺北麓1997年~2012年歷時15年建設(shè)的202棟別墅進行拆除和沒收；
2017年5月，為保護翠屏湖的生態(tài)環(huán)境，福建省古田縣政府被判賠償開發(fā)商3億多元，最終叫停正在建設(shè)的“翠屏湖莊園”房地產(chǎn)項目，并將其恢復原狀。
釋法
哪些環(huán)節(jié)涉及環(huán)境保護？
那么，這一關(guān)系到房地產(chǎn)項目乃至企業(yè)“生死存亡”的新“命門”隱藏在項目建設(shè)的哪些環(huán)節(jié)呢？
1 選址
房地產(chǎn)項目的環(huán)境法律風險從選址那一刻起就已經(jīng)存在了。由于房地產(chǎn)項目，特別是住宅項目強調(diào)宜居，強調(diào)“依山傍水”的居住環(huán)境，因而常常會在臨近山邊、水旁的地塊，或者就在山頂以及半山等地塊開發(fā)地產(chǎn)項目。
殊不知，這些景色優(yōu)美的地塊可能要么就位于國家或地方生態(tài)保護紅線的范圍之內(nèi)，要么屬于國家限制開發(fā)區(qū)或者禁止開發(fā)區(qū)。錯誤的項目選址，使得違法進入生態(tài)保護紅線或不符合主體功能區(qū)空間規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)項目面臨必須強制退出的法律風險。
2 拿地
隨著我國城市化進程的加快和城市服務(wù)功能的提升，原位于市內(nèi)的工礦企業(yè)逐漸外遷，置換出大量工礦企業(yè)搬遷地塊。
但并非所有工礦企業(yè)搬遷地塊都適宜房地產(chǎn)開發(fā)，特別是住宅項目的開發(fā)。我國2012年發(fā)布實施的《國家環(huán)境保護“十二五”規(guī)劃》中就明確規(guī)定，“禁止未經(jīng)評估和無害化治理的污染場地進行土地流轉(zhuǎn)和開發(fā)利用。經(jīng)評估認定對人體健康有嚴重影響的污染場地，應(yīng)采取措施防止污染擴散，且不得用于住宅開發(fā)，對已有居民要實施搬遷”。2018年8月頒布的《土壤污染防治法》規(guī)定，“土壤污染責任人負有實施土壤污染風險管控和修復的義務(wù)。土壤污染責任人無法認定的，土地使用權(quán)人應(yīng)當實施土壤污染風險管控和修復。”
這些規(guī)定無疑對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的環(huán)境法律風控水平提出了更高的要求，因為一旦企業(yè)冒險拿地并開發(fā)，除面臨購房者的索賠外，還可能面臨土壤污染風險管控與修復的巨額支出。
3 開工
房地產(chǎn)企業(yè)開工前往往更關(guān)注發(fā)改部門、建設(shè)部門和土地部門的行政許可，關(guān)注銀行的信貸，環(huán)保往往不是房地產(chǎn)項目開發(fā)戰(zhàn)略的優(yōu)先級。環(huán)評文件未經(jīng)審批而實際開工，或者經(jīng)批準后項目的性質(zhì)、規(guī)模、地點、防治污染措施又發(fā)生重大變動卻未重新報批環(huán)評文件等“未批先建”的行為，在房地產(chǎn)項目中并不鮮見。
當房地產(chǎn)項目因此被“叫停”的時候，常常業(yè)已銷售大半，甚至建設(shè)（成），已成尾大不掉之勢。這種情況在過去國家環(huán)境法治力度不強時，會因種種因素而得以變通。但在環(huán)境法治越來越嚴格的今天，懲罰的幅度可能超乎想象。
依據(jù)我國《環(huán)境影響評價法》，建設(shè)項目“未批先建”的，由縣級以上環(huán)保部門責令停止建設(shè)，根據(jù)違法情節(jié)和危害后果，處建設(shè)項目總投資額百分之一以上百分之五以下的罰款，并可以責令恢復原狀；對建設(shè)單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分?！董h(huán)境保護法》規(guī)定，如果建設(shè)單位被責令停止建設(shè)，但拒不執(zhí)行的，單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員將受到行政拘留的處罰。不僅如此，如果建設(shè)項目被責令停建或者恢復原狀，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還將面臨購房者、施工單位和供應(yīng)商的違約索賠。這些損失加在一起，對企業(yè)而言很可能是致命的。
4 竣工
房地產(chǎn)企業(yè)同樣存在重工程驗收、輕環(huán)保驗收的情況。而房地產(chǎn)項目未經(jīng)竣工環(huán)保驗收就交付業(yè)主并投入使用的做法，不僅會造成環(huán)境污染或生態(tài)破壞，而且也是嚴重的環(huán)境違法行為。
根據(jù)《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》，建設(shè)項目“未驗先投”的，由縣級以上環(huán)保部門責令限期改正，處20萬元以上100萬元以下的罰款；逾期不改正的，處100萬元以上200萬元以下的罰款；對直接負責的主管人員和其他責任人員，處5萬元以上20萬元以下的 罰款；造成重大環(huán)境污染或者生態(tài)破壞的，責令停止生產(chǎn)或者使用，或者報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，責令關(guān)閉。
可見，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，“未驗先投”的罰款并非難以承受，反而是因房地產(chǎn)項目“未驗先投”的行為造成重大環(huán)境污染或生態(tài)破壞的情形下，將面臨已開發(fā)項目停止使用的處罰，由此造成房地產(chǎn)項目違約風險的不可控。
對策
怎樣讓自己合法合規(guī)？
在我國環(huán)境法律體系的不斷完善、社會公眾環(huán)境意識不斷增強的今天，生態(tài)環(huán)境保護已悄然成為決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生死存亡的新“命門”。
如何護住這一“命門”，亟待引起房地產(chǎn)企業(yè)的重視和研究。
重視選址
首先，重視選址。這是房地產(chǎn)開發(fā)項目的首個環(huán)保“命門”。
項目選址不僅要符合規(guī)劃技術(shù)規(guī)范，更要根據(jù)國家和地方的生態(tài)環(huán)境保護法律規(guī)范，逐項判定擬開發(fā)地塊選址的環(huán)境合法性。同時，根據(jù)現(xiàn)有環(huán)境法律、環(huán)境政策以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的趨勢，對可能出現(xiàn)的規(guī)劃調(diào)整方向做出預判，并科學評估擬開發(fā)地塊可能出現(xiàn)的環(huán)境法律風險。
慎拿臟地
其次，慎拿“臟地”。這是房地產(chǎn)開發(fā)項目的第二個環(huán)保“命門”。
尤其是對選址于工礦企業(yè)搬遷地塊的項目，房地產(chǎn)企業(yè)一方面應(yīng)當在拿地前詳細調(diào)查轉(zhuǎn)讓方是否已經(jīng)履行了土壤環(huán)境風控與修復法律義務(wù)的情況，擬開發(fā)地塊是否屬于“臟地”；另一方面還應(yīng)當綜合評估拿地的法律風險，通過定性采樣、留存?zhèn)洳椋莆兆罱K確定的擬開發(fā)地塊的土壤和地下水的環(huán)境質(zhì)量信息。
及時環(huán)評
再次，及時環(huán)評。開工前完成環(huán)境影響評價報批手續(xù)是房地產(chǎn)項目的又一環(huán)保“命門”。
房地產(chǎn)企業(yè)不僅應(yīng)當在開工前報批環(huán)評文件，避免“未批先建”的違法后果，而且還應(yīng)充分重視擬開發(fā)項目環(huán)評文件是否合法、科學和客觀，避免環(huán)評文件不能獲得環(huán)評審批，或者經(jīng)審批后又被撤銷的厄運。在全面進行法律風險評估的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)科學編制并及時報批環(huán)評文件，將環(huán)評違法風險降到最低。
環(huán)保驗收
最后，環(huán)保驗收。依法進行竣工環(huán)保驗收是房地產(chǎn)企業(yè)最易忽視的一個環(huán)保“命門”。
一般而言，房地產(chǎn)項目主要是排放生活污染物，而非工業(yè)污染物，但并不意味著可以忽視污染防治設(shè)施的“三同時”。
一旦由于房地產(chǎn)項目的環(huán)保設(shè)施未經(jīng)驗收就投入使用，并造成嚴重污染環(huán)境或者破壞生態(tài)的后果時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到的處罰將是嚴厲的。
環(huán)保法律規(guī)定之嚴和執(zhí)法力度之大前所未有，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何護住自己的環(huán)保“命門”呢？
背景
近年來，全國各地已發(fā)生多起因生態(tài)環(huán)境保護需要而叫?；蛘卟鸪康禺a(chǎn)項目的事件。
2017年，云南省撫仙湖紅線內(nèi)多個新建和已建10余年的項目被陸續(xù)拆除；
2018年，位于長白山上93棟萬達別墅群被吉林省撫松縣政府下令拆除；
2018年，陜西省西安市政府對秦嶺北麓1997年~2012年歷時15年建設(shè)的202棟別墅進行拆除和沒收；
2017年5月，為保護翠屏湖的生態(tài)環(huán)境，福建省古田縣政府被判賠償開發(fā)商3億多元，最終叫停正在建設(shè)的“翠屏湖莊園”房地產(chǎn)項目，并將其恢復原狀。
釋法
哪些環(huán)節(jié)涉及環(huán)境保護？
那么，這一關(guān)系到房地產(chǎn)項目乃至企業(yè)“生死存亡”的新“命門”隱藏在項目建設(shè)的哪些環(huán)節(jié)呢？
1 選址
房地產(chǎn)項目的環(huán)境法律風險從選址那一刻起就已經(jīng)存在了。由于房地產(chǎn)項目，特別是住宅項目強調(diào)宜居，強調(diào)“依山傍水”的居住環(huán)境，因而常常會在臨近山邊、水旁的地塊，或者就在山頂以及半山等地塊開發(fā)地產(chǎn)項目。
殊不知，這些景色優(yōu)美的地塊可能要么就位于國家或地方生態(tài)保護紅線的范圍之內(nèi)，要么屬于國家限制開發(fā)區(qū)或者禁止開發(fā)區(qū)。錯誤的項目選址，使得違法進入生態(tài)保護紅線或不符合主體功能區(qū)空間規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)項目面臨必須強制退出的法律風險。
2 拿地
隨著我國城市化進程的加快和城市服務(wù)功能的提升，原位于市內(nèi)的工礦企業(yè)逐漸外遷，置換出大量工礦企業(yè)搬遷地塊。
但并非所有工礦企業(yè)搬遷地塊都適宜房地產(chǎn)開發(fā)，特別是住宅項目的開發(fā)。我國2012年發(fā)布實施的《國家環(huán)境保護“十二五”規(guī)劃》中就明確規(guī)定，“禁止未經(jīng)評估和無害化治理的污染場地進行土地流轉(zhuǎn)和開發(fā)利用。經(jīng)評估認定對人體健康有嚴重影響的污染場地，應(yīng)采取措施防止污染擴散，且不得用于住宅開發(fā)，對已有居民要實施搬遷”。2018年8月頒布的《土壤污染防治法》規(guī)定，“土壤污染責任人負有實施土壤污染風險管控和修復的義務(wù)。土壤污染責任人無法認定的，土地使用權(quán)人應(yīng)當實施土壤污染風險管控和修復。”
這些規(guī)定無疑對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的環(huán)境法律風控水平提出了更高的要求，因為一旦企業(yè)冒險拿地并開發(fā)，除面臨購房者的索賠外，還可能面臨土壤污染風險管控與修復的巨額支出。
3 開工
房地產(chǎn)企業(yè)開工前往往更關(guān)注發(fā)改部門、建設(shè)部門和土地部門的行政許可，關(guān)注銀行的信貸，環(huán)保往往不是房地產(chǎn)項目開發(fā)戰(zhàn)略的優(yōu)先級。環(huán)評文件未經(jīng)審批而實際開工，或者經(jīng)批準后項目的性質(zhì)、規(guī)模、地點、防治污染措施又發(fā)生重大變動卻未重新報批環(huán)評文件等“未批先建”的行為，在房地產(chǎn)項目中并不鮮見。
當房地產(chǎn)項目因此被“叫停”的時候，常常業(yè)已銷售大半，甚至建設(shè)（成），已成尾大不掉之勢。這種情況在過去國家環(huán)境法治力度不強時，會因種種因素而得以變通。但在環(huán)境法治越來越嚴格的今天，懲罰的幅度可能超乎想象。
依據(jù)我國《環(huán)境影響評價法》，建設(shè)項目“未批先建”的，由縣級以上環(huán)保部門責令停止建設(shè)，根據(jù)違法情節(jié)和危害后果，處建設(shè)項目總投資額百分之一以上百分之五以下的罰款，并可以責令恢復原狀；對建設(shè)單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予行政處分?！董h(huán)境保護法》規(guī)定，如果建設(shè)單位被責令停止建設(shè)，但拒不執(zhí)行的，單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員將受到行政拘留的處罰。不僅如此，如果建設(shè)項目被責令停建或者恢復原狀，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還將面臨購房者、施工單位和供應(yīng)商的違約索賠。這些損失加在一起，對企業(yè)而言很可能是致命的。
4 竣工
房地產(chǎn)企業(yè)同樣存在重工程驗收、輕環(huán)保驗收的情況。而房地產(chǎn)項目未經(jīng)竣工環(huán)保驗收就交付業(yè)主并投入使用的做法，不僅會造成環(huán)境污染或生態(tài)破壞，而且也是嚴重的環(huán)境違法行為。
根據(jù)《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》，建設(shè)項目“未驗先投”的，由縣級以上環(huán)保部門責令限期改正，處20萬元以上100萬元以下的罰款；逾期不改正的，處100萬元以上200萬元以下的罰款；對直接負責的主管人員和其他責任人員，處5萬元以上20萬元以下的 罰款；造成重大環(huán)境污染或者生態(tài)破壞的，責令停止生產(chǎn)或者使用，或者報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，責令關(guān)閉。
可見，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，“未驗先投”的罰款并非難以承受，反而是因房地產(chǎn)項目“未驗先投”的行為造成重大環(huán)境污染或生態(tài)破壞的情形下，將面臨已開發(fā)項目停止使用的處罰，由此造成房地產(chǎn)項目違約風險的不可控。
對策
怎樣讓自己合法合規(guī)？
在我國環(huán)境法律體系的不斷完善、社會公眾環(huán)境意識不斷增強的今天，生態(tài)環(huán)境保護已悄然成為決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生死存亡的新“命門”。
如何護住這一“命門”，亟待引起房地產(chǎn)企業(yè)的重視和研究。
重視選址
首先，重視選址。這是房地產(chǎn)開發(fā)項目的首個環(huán)保“命門”。
項目選址不僅要符合規(guī)劃技術(shù)規(guī)范，更要根據(jù)國家和地方的生態(tài)環(huán)境保護法律規(guī)范，逐項判定擬開發(fā)地塊選址的環(huán)境合法性。同時，根據(jù)現(xiàn)有環(huán)境法律、環(huán)境政策以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的趨勢，對可能出現(xiàn)的規(guī)劃調(diào)整方向做出預判，并科學評估擬開發(fā)地塊可能出現(xiàn)的環(huán)境法律風險。
慎拿臟地
其次，慎拿“臟地”。這是房地產(chǎn)開發(fā)項目的第二個環(huán)保“命門”。
尤其是對選址于工礦企業(yè)搬遷地塊的項目，房地產(chǎn)企業(yè)一方面應(yīng)當在拿地前詳細調(diào)查轉(zhuǎn)讓方是否已經(jīng)履行了土壤環(huán)境風控與修復法律義務(wù)的情況，擬開發(fā)地塊是否屬于“臟地”；另一方面還應(yīng)當綜合評估拿地的法律風險，通過定性采樣、留存?zhèn)洳椋莆兆罱K確定的擬開發(fā)地塊的土壤和地下水的環(huán)境質(zhì)量信息。
及時環(huán)評
再次，及時環(huán)評。開工前完成環(huán)境影響評價報批手續(xù)是房地產(chǎn)項目的又一環(huán)保“命門”。
房地產(chǎn)企業(yè)不僅應(yīng)當在開工前報批環(huán)評文件，避免“未批先建”的違法后果，而且還應(yīng)充分重視擬開發(fā)項目環(huán)評文件是否合法、科學和客觀，避免環(huán)評文件不能獲得環(huán)評審批，或者經(jīng)審批后又被撤銷的厄運。在全面進行法律風險評估的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)科學編制并及時報批環(huán)評文件，將環(huán)評違法風險降到最低。
環(huán)保驗收
最后，環(huán)保驗收。依法進行竣工環(huán)保驗收是房地產(chǎn)企業(yè)最易忽視的一個環(huán)保“命門”。
一般而言，房地產(chǎn)項目主要是排放生活污染物，而非工業(yè)污染物，但并不意味著可以忽視污染防治設(shè)施的“三同時”。
一旦由于房地產(chǎn)項目的環(huán)保設(shè)施未經(jīng)驗收就投入使用，并造成嚴重污染環(huán)境或者破壞生態(tài)的后果時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到的處罰將是嚴厲的。
