今年夏天，市場轉(zhuǎn)型研究所(IMT)與美國能源部共同發(fā)起的“更好的建筑聯(lián)盟”計劃聯(lián)合發(fā)布了新一屆的綠色租賃領(lǐng)袖的評選結(jié)果。該項評選旨在表彰在建筑租賃過程中成功將能效指標(biāo)寫入租賃合同的企業(yè)，并鼓勵房東和租戶圍繞可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)展開合作。落基山研究所憑借Boulder Commons凈零租賃項目成功當(dāng)選為綠色租賃領(lǐng)袖之一，而這一建筑也已經(jīng)在今年8月成為落基山研究所博爾德辦公室的所在地。

綠色租賃領(lǐng)袖計劃的成立旨在為綠色租賃合同的構(gòu)成因素設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，并通過解決房東和租戶間的利益分配這一無形障礙(即由于房東擁有房產(chǎn)所有權(quán)而租戶支付用能成本而導(dǎo)致的能效成本與收益的不匹配)來推廣綠色建筑。這一利益分配問題一直以來都在影響建筑能效升級方面的投資進(jìn)展。

解決這一長久以來的利益分配問題也許并不像實施其他氣候和能源解決方案(例如發(fā)明甲烷探測無人機(jī)來探測天然氣泄漏)一樣令人激動，但它對環(huán)境與經(jīng)濟(jì)影響深遠(yuǎn)。目前，建筑物的碳排放占全美碳排放總量的1/3以上，其中商業(yè)建筑中有半數(shù)都以租賃方式運(yùn)營。在2015年的報告中，市場轉(zhuǎn)型研究所預(yù)測綠色租賃有望能夠降低美國辦公建筑能源消耗量高達(dá)22%。一旦得到有效應(yīng)用，綠色租賃每年能夠為美國辦公室租賃市場節(jié)省33億美元的成本支出，同時為租戶提供更優(yōu)質(zhì)的空間，為房東帶來更強(qiáng)的競爭力。

計劃實施4年來，市場轉(zhuǎn)型研究所不僅著眼于通過改進(jìn)合約的方式促使綠色租賃克服利益分配管理的問題，更積極推動綠色租賃產(chǎn)業(yè)向綠色建筑領(lǐng)域的發(fā)展規(guī)模看齊。

市場轉(zhuǎn)型研究所市場參與部主管Adam Sledd表示：“不斷推動綠色租賃標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)步非常重要，確保建筑租賃能夠促進(jìn)——而不是阻礙——高能效建筑的發(fā)展。隨著綠色建筑逐漸成為主流，凈零能耗建筑與區(qū)域的開發(fā)逐漸獲得全美范圍內(nèi)的關(guān)注，租賃協(xié)議也需要與時俱進(jìn)，變得更加先進(jìn)與成熟。”

根據(jù)本年度的綠色租賃領(lǐng)袖計劃的觀察，以下三大趨勢將持續(xù)推動綠色租賃產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

1: 租戶的需求不斷提高

市場轉(zhuǎn)型研究所發(fā)現(xiàn)，綠色租賃產(chǎn)業(yè)中最具創(chuàng)新性的進(jìn)展都是由租戶需求作為主導(dǎo)因素推動的。Sledd補(bǔ)充道：“現(xiàn)在租戶更加傾向于能夠體現(xiàn)企業(yè)文化的辦公空間，他們越來越認(rèn)可綠色建筑對于員工健康、生產(chǎn)力、滿意度以及人才招聘和保留所具有的重要意義。”

租戶對企業(yè)文化——以及高性能的工作場所將如何深化企業(yè)文化——有了更深刻的理解，這也意味著租戶對租賃的期待與需求有了更清楚的認(rèn)識，因而在租賃合約中添加了更詳盡、更有針對性的細(xì)節(jié)要求。

作為2017年綠色租賃領(lǐng)袖之一，多倫多道明銀行的例子就展示了租戶的愿景在推動綠色租賃方面的影響力。道明銀行總部位于多倫多市中心，是世界首個獲得WELL建筑標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證的建筑。該標(biāo)準(zhǔn)以建筑性能表現(xiàn)為基礎(chǔ)，測量、認(rèn)證和監(jiān)控影響人類健康與幸福感的各種指標(biāo)(包括空氣、水、營養(yǎng)、光照、健康、舒適和心理等)。道明銀行總部進(jìn)行的為期18個月、涵蓋面積2.5萬平方英尺的租賃建筑能效改善項目，雖然最初是由租戶發(fā)起的，但最終也得到了房東的大力支持，由雙方共同合作完成。

在2016年加拿大綠色建筑委員會國家會議的展示活動中，道明銀行的房東Cadillac Fairview公司代表指出：“人力資本能夠驅(qū)動企業(yè)文化，同時能夠評測房地產(chǎn)的質(zhì)量與價值”，認(rèn)識到這一點是該公司支持租賃建筑能效改善項目的一個關(guān)鍵動力。

2: 房東積極性不斷提高

總體而言，房東越來越愿意與尋求綠色租賃的租戶合作，但他們不太可能主動開始或推動發(fā)展更創(chuàng)新的解決方案。

僅僅是在租賃合約中增設(shè)一些最基本的綠色租賃條款，例如規(guī)定在建筑中安裝次級計量表系統(tǒng)或LED照明系統(tǒng)等，已經(jīng)讓許多房地產(chǎn)企業(yè)花費了數(shù)年的時間。Sledd解釋道：“雖然這些改善項目也是值得贊賞的，但其發(fā)展的速度與規(guī)模遠(yuǎn)不足以推動綠色租賃成為常態(tài)。”

美國總務(wù)管理局則是這一領(lǐng)域的一個特例。作為美國最大的建筑房東，美國總務(wù)管理局擁有并管理著面積超過10億平方英尺的建筑。作為在業(yè)內(nèi)有著重要影響力的機(jī)構(gòu)，它積極引領(lǐng)房東和租戶雙方共同實現(xiàn)綠色租賃合約結(jié)構(gòu)的開發(fā)、應(yīng)用與普及。綠色租賃將聯(lián)邦政府目標(biāo)(如對納稅人資金的有效管理和增強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施彈性建設(shè))與租戶偏好(如舒適度、高質(zhì)量辦公空間)進(jìn)行有效整合，為私營部門在綠色租賃方面的發(fā)展做出了榜樣。

近期，落基山研究所和市場轉(zhuǎn)型研究所以及總務(wù)管理局任務(wù)組共同開展了一項重要的工作：收集簡單、可執(zhí)行的、企業(yè)自發(fā)進(jìn)行的綠色租賃標(biāo)準(zhǔn)和租賃合約范本，從而為總務(wù)管理局和其他租戶提供更多高性能的辦公空間。(點擊這里查看這些標(biāo)準(zhǔn)與租賃合約范本)

3: 房東與租戶的合作具有開創(chuàng)性價值

如果房東與租戶能從一開始就積極開展合作，將很有可能帶來開創(chuàng)性的結(jié)果。這樣的合作模式目前并不多見，因此開發(fā)這類合作項目以實現(xiàn)行業(yè)突破才顯得至關(guān)重要。 

落基山研究所正在進(jìn)行的Boulder Commons凈零能耗租賃項目就是一個這樣的例子，它是科羅拉多州首個凈零能耗租賃的案例，也是美國首個建筑面積超過10萬平方英尺的多租戶凈零能耗租賃項目。雖然業(yè)主自用型凈零能耗建筑的價值較為明確(降低能源和運(yùn)行成本，提高員工生產(chǎn)力，減少員工病假天數(shù))，但這些價值對于租賃建筑的房東和租戶雙方的意義取決于一種更復(fù)雜的關(guān)系。當(dāng)能源用量和成本都以年度為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計算時，我們該如何以月為單位校準(zhǔn)節(jié)能量?

從項目初始階段，落基山研究所就與建筑開發(fā)商Morgan Creek Ventures公司以及法律團(tuán)隊Holland and Hart一同管理節(jié)能量核算過程，并開發(fā)了新的凈零能耗租賃產(chǎn)業(yè)模型，幫助雙方實現(xiàn)各自目標(biāo)。

Morgan Creek Ventures公司Andrew Bush表示：“Boulder Commons項目為可持續(xù)發(fā)展設(shè)立了更高的標(biāo)準(zhǔn)，而且租戶與我們秉承著同樣的企業(yè)責(zé)任感。落基山研究所作為主要承租人和合作伙伴，在開發(fā)租賃模式方面給予了我們不可替代的幫助，充分考量了房東與租戶的年度凈零能耗目標(biāo)與利益，幫助我們?nèi)〉昧烁蟮某煽儭?rdquo;

推動市場進(jìn)步

綠色租賃在規(guī)模化發(fā)展過程中為業(yè)主、房東、租戶和環(huán)境多方帶來了巨大利益，Boulder Commons項目僅僅體現(xiàn)了其中的冰山一角。

落基山研究所項目經(jīng)理Cara Carmichael表示：“眾所周知，建筑產(chǎn)業(yè)中的大部分人都是跟隨者，沒人愿意成為先行者。我們成為了綠色租賃的第一人，并且我們希望分享這一經(jīng)驗，從而推廣優(yōu)秀的租賃模式促進(jìn)市場向凈零能耗發(fā)展。如果我們不能出臺一項能夠廣泛解決利益分配和綠色租賃問題的解決方案，就永遠(yuǎn)無法實現(xiàn)我們的氣候目標(biāo)。”

落基山研究所的官方網(wǎng)站公開發(fā)布了Boulder Commons項目的租賃合同，以此來鼓勵后來者參考與效仿。

如果一家業(yè)主或租戶想要追求綠色租賃，他們現(xiàn)在將可以輕而易舉地獲得所需的工具。市場轉(zhuǎn)型研究所的綠色租賃文庫為業(yè)主或租戶公開提供了各種實現(xiàn)綠色租賃所需的工具、案例分析及其他資源。現(xiàn)在我們要做的就是在租戶的需求和業(yè)主的認(rèn)知之間搭起一座橋梁。

Sledd認(rèn)為：“對于業(yè)主而言，提供高性能空間和綠色租賃選項是一種競爭優(yōu)勢，而不是負(fù)擔(dān)。市場轉(zhuǎn)型研究所將持續(xù)分享相關(guān)經(jīng)驗與成功案例，鼓勵產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖為實現(xiàn)這些目標(biāo)提供幫助。”

如今，市場轉(zhuǎn)型研究所與產(chǎn)業(yè)貿(mào)易組織正開展合作，通過房東-租戶能源合作計劃與全美房東和租戶企業(yè)攜手推廣綠色租賃模式的應(yīng)用。該計劃為企業(yè)提供了實現(xiàn)高性能的辦公建筑指明了發(fā)展路線，同時在租賃、選址和更多方面試驗新型節(jié)能技術(shù)。市場轉(zhuǎn)型研究所也在積極與擁有或使用小規(guī)模商業(yè)建筑的小企業(yè)業(yè)主與租戶展開合作，這些小規(guī)模商業(yè)建筑占全美商業(yè)房地產(chǎn)建筑的94%。

與此同時，全新的“綠色租賃領(lǐng)袖”網(wǎng)站已經(jīng)于9月份上線，敬請關(guān)注并期待下一屆綠色租賃領(lǐng)袖的評選!